주택임대차 보호법 요약집

주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 보장하기 위해 주거용 건물의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다.

 

 

임차인은 주택 임대차 보호제도와 주민등록 제도에 대해 올바르게 이해해서 부당한 피해를 막고 자신의 권리를 보호받아야 합니다. 오늘은 주택임대차 보호법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차 보호법 - 확정일자 효력

 

 

집을 구할 때 전세나 월세로 계약할 시 임차인은 보증금을 지키기 위해 임대차 계약서를 들고 행정복지 센터를 방문하여 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

확정일자는 주택 임대차 보호법에 따라 등기소나 행정복지 센터 등에서 임대차 계약서 여백에 도장을 찍어 확정일자를 부여합니다. 이는 임대차 계약서 원본이 존재했다는 사실을 증명하는 것입니다.

 

 

확정일자를 받은 후 보증금을 지키기 위해 가장 중요한 것은 이사 주민등록 확정일자 3박자를 모두 갖춰야 합니다.

 

 

즉 임대차 계약을 할 때 실거주 전입신고 확정일자를 모두 갖춰야 법의 보호를 받을 수 있습니다. 그 근거는 바로 주택임대차 보호법과 주민등록법입니다.

 

 

주택임대차 보호법은 사회적 약자인 세입자를 법적으로 보호하기 위해 지난 1981년에 제정되었으며 서민의 주거 생활 안정과 경제적 기반 보호를 위한 법입니다.

 

 

또한 주민등록법은 주민의 거주 관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악해 주민 생활의 편익을 증진 시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 하는 법입니다.

 

 

임차인이 주택임대차 보호법의 보호를 받기 위해서는 주민등록법상 주민등록의 의무를 다할 필요가 있습니다. 주민등록법 규정상 신고 사유가 발생했으면 신고 의무자는 신고 사유가 발생한 날로부터 14일 이내에 신고해야 한다고 규정하고 있습니다.

 

 

임차인은 이사한 날부터 14일 이내에 관할 읍 면 동 행정복지 센터에 전입신고를 해야 이사 주민등록 확정일자의 3가지 요소가 갖추어져서 주택임대차 보호법 권리 보호의 효력이 발생합니다. 전출 신고는 지난 1994년 폐지되어서 임차인은 신거주지에서 전입신고만 하면 됩니다.

 

주택임대차 보호법 - 실거주지 효력

 

 

전입신고 했다고 확정일자 효력이 발생하는 것은 아니며 실거주를 해야합니다. 주민등록 법 시행령에 신고 사항의 사후 확인에 관한 내용이 포함되어 있어서 주민등록한 뒤 신고자의 실제 거주 여부를 확인하도록 되어 있습니다.

 

 

주민등록과 확정일자는 함께 결부되야 하며 임대차 계약을 하면 전입신고를 하는 것이 기본이자 임차인의 권리를 보호하기 위한 필수입니다. 확정일자를 받아야 주택임대차 보호법을 적용받아 대항력이 생기고 후순위 권리자보다 우선 변제권이 생깁니다. 확정일자를 받으러 방문할 시간이 없다면 정부24 사이트 및 대법원 인터넷 등기소 온라인을 이용할 수 있습니다.

 

 

 

 

20년 전까지 확정일자는 법원이나 등기소 및 공증 사무실에서만 부여받을 수 있었고 주택 임차인은 거주지에서 멀리 떨어진 등기소에까지 직접 가서 확정일자를 받아야 하는 불편을 겪었습니다.

 

 

이에 대법원은 내무부와 협의를 거쳐 확정일자 제도를 개선하여 1997년부터 읍 면 동사무소에서도 임대차 계약서에 확정일자를 부여받을 수 있게 되었습니다.

 

 

확정일자의 법적 효력은 앞서 언급했듯이 확정일자가 부여된 날 현재 주택 임대차 계약증서 원본이 존재하였다는 것을 증명하는 것입니다.

 

 

 

확정일자를 받았다고 해도 임대차 계약이 진정으로 성립됐다거나 혹은 계약서면에 기재된 내용이 진실한 것으로 추정되는 효력은 없습니다.

 

 

둘째 우선 변제력입니다. 임대차 계약을 체결하고 입주 및 주민등록 전입신고를 한 후 확정일자를 받아 두면 대항력 이외에 우선변제권을 취득하게 됩니다. 주택 임대차 보호법에 의한 우선 변제권은 점유와 전입, 확정일자 이 세 가지가 반드시 갖춰져야 하고 이 3가지 중 가장 늦은 날의 익일 0시를 기준으로 발생합니다.

 

 

 

 

우선 변제권은 확정일자를 받아야 생기고 대항력은 점유하고 전입신고를 하면 생깁니다. 즉 대항력은 점유의 권리를 보호해 주는 것이며 집주인이 바뀌어도 만기까지 임차권을 주장할 수 있습니다. 이러한 대항력을 행사하기 위해 주택의 인도와 주민등록 요건이 계속 유지되어야 하며 중도에 이사를 가거나 주민등록을 이전한 경우에는 기존의 대항력을 잃게 됩니다.