주택임대차보호법 최우선변제금액 확인

주택임대차보호법은 국민 주거생활의 안전을 보장하기 위해 주거용 건물의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정한 것인데, 전세는 주택을 매매 혹은 저당 잡힐 때 등기부에 등기한 경우만 말합니다. 오늘은 주택임대차보호법 최우선변제금액에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

주택임대차보호법 최우선변제금액

 

 

주택임대차보호법은 소액 임차인을 위한 임차인 보증금을 최우선으로 변제 받을 수 있도록 만들어진 제도입니다.

 

 

집주인의 빚때문에 경매로 집이 넘어가는 경우에 임차인은 보증금을 받지 못한 채 계약기간이 끝나기 전 집을 나가야 하는 경우가 발생합니다. 보증금을 돌려받지 못하면 매우 황다할텐데 이런 경우에 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법안입니다.

 

 

예전에 주택임대차보호법 최우선변제금액이 없던 시기에는물권 우선주의에 의해 경매 낙찰을 받아 집 소유권을 얻게된 사람에게 임차인을 대항할 수 없었으나, 특별법이 재정되고 주택임차인에게 대항할 수 있는 권리가 생겼습니다.

 

 

법에 정하는 요건을 갖췄다면 경매를 통해 집주인이 바뀌었더라도 계약기간 동안 거주할 수 있으며 보증금 반환을 받고 계약해제가 가능합니다.

 

주택임대차보호법 법적 효력

 

 

주택임대차보호법 최우선변제금액을 보호받기 위해서는 실제로 거주하고 있고 전입신고가 되어있다면 대항 요건을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

주택임대차 등기 효력은 주민등록 마친날, 임차주택을 점유한 날, 임대차 계약증서 상의 확정일자를 받은 날 효력이 발생합니다.

 

 

집주인의 대출이 없는 경우에는 선순위 근저당이 없는 경우로 새로 이사와 전입신고만으로도 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 차후 집이 경매 또는 공매로 넘어가더라도 낙찰자에게 임차인의 지위를 보장받을 수 있다는 의미입니다.

 

집주인의 대출이 있는 경우에는 선순위 근저당이 있는 경우로 주택 대부분이 이에 해당되므로 임차인이 본의아니게 체득하게 되는 것이 확정일자인데, 이때 점유와 전입신고를 함으로써 대항요건을 갖추고 확정일자를 받음으로써 우선 변제권을 행사할 수 있습니다.

 

최우선변제금액이란?

 

 

 

주택임대차보호법 최우선변제금액이란 임차한 주택이 경매될 경우에 소액 임차인의 보증금 가운데 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

낙찰금액에서 순위에 따라 배당받을 수 있고, 선순위 권리자에게 배당하고 남는 돈이 없다면 임차인이 돈을 받지 못할 수도 있습니다. 임대차 계약 할 때에는 꼭 확정일자를 받고 차후 경매시 배당요구를 해야합니다.

 

소액임차인의 최우선변제권이란?

 

 

 

주택임대차에서 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 민법보다 상위에 존재하는 특별법으로 임차인의 최소한 권리를 보장하기 위한 소액 보증금은 우선 변제해주는 제도입니다. 소액임차인의 사정으로 확정일자가 늦어 보증금을 변제받지 못하더라도 임차 주택에 대한 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우 보증금 일부를 우선 변제받을 권리가 있습니다.

 

주택임대차보호법 최우선변제금액 요건

 

 

 

 

두번째로 대항력의 요건을 갖추되 그 시기가 등기부등본상 경매개시결정등기 이전이어야 합니다. 세번째로 배당요구 종기일 전에 배당요구를 해야만 보증금을 찾을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 기준시점

 

 

 

기준시점에 따라 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있는 보증금 범위와 최우선 변제금액이 달라집니다. 기준시점은 임대차계약을 체결한 시점이 아니고 근저당권 등 담보물권의 최초 설정일자입니다.

 

 

2010년 9월 선순위 근저당 설정이 된 주택에 8년 뒤 임대차 계약을 할 경우 계약시점이 아닌 근저당 설정 시점의 최우선변제 조건을 기준으로 배당 받을 수 있습니다.

 

 

 

주택임대차보호법의 보호대상은 대한민국 국민이며, 외국인은 원칙적으로 보호대상이 아니지만 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지변경신고를 했다면 보호대상이 될 수 있습니다. 이 제도는 취약계층 보호가 목적입니다.