근저당 설정이란 간단정리

부동산 거래를 하거나 또는 전월세 계약을 할 때 안전을 기하기 위해 부동산 등기부 등본을 떼어보는 것은 중요합니다. 이때 등기부 등본에 이런 저런 권리관계가 기재되어 있는데, 근저당이 있다면 우리는 이것이 어떤 권리관계를 의미하는지 궁금해집니다.

 

 

생각보다 부동산 등기부등본에 근저당이 등장하는 경우는 흔합니다. 따라서 우리는 미리 근저당 설정이란 무엇인지 알아둘 필요가 있습니다.

 

 

근저당 설정이란

 

 

 

근저당 설정이란이란 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 법률행위를 의미합니다. 특정 채권에 대해 최고액을 설정하고 담보하기 위해 동산 또는 부동산을 잡거나 잡히게 되는데, 보통 금융기관이 근저당 설정을 많이 합니다.

 

 

근저당 설정이란 물권적 합의와 등기에 의하고 등기할 땐 반드시 담보할 채권최고액을 등기하게 되어 있습니다. 채권 최고액이란 융자 희망자가 최고로 융자받을 수 있는 금액을 의미합니다. 보통 담보물 시가의 70~80% 수준입니다.

 

 

 

우리가 일상 생활에서 흔히 사용하는 저당과는 무엇이 다를까요? 저당이란 부동산이나 동산을 채무의 담보로 잡히는 것을 의미하는데 담보물이 부채의무를 충족시키지 못할 경우 임의로 경매에 넘겨 처분 후 채권을 회수할 수 있습니다. 그 전까진 점유권과 사용권 모두 채무자에게 있습니다.

 

 

둘 다 채권자가 우선적으로 변제를 받는다는 점에서 동일하나 저당은 특정 액수를 빌리고 갚는 것인데 반해 근저당은 최고액 설정 후 불특정한 액수를 유동적으로 빌리고 갚는다는 점에서 차이가 납니다. 따라서 근저당은 일부 상환하더라도 한도 내에서 추가대출이 가능하고 재설정을 할 필요가 없습니다.

 

근저당의 중요성

 

 

전세나 월세 계약을 할 때 근저당은 매우 중요합니다. 요즘 집을 구할 때 부동산 등기부등본을 떼어보면 융자 없는 집이 거의 보기 드뭅니다. 그런데 이 융자금 때문에 추후에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 문제가 생겨 경매에 넘어갈 경우 근저당권이 우선순위가 높아서 보증금을 떼일 수 있습니다.

 

 

아파트처럼 시세가 확실한 부동산의 경우라면 근저당이 70% 이하로 설정되어 있다면 대체적으로 안전하다고 평가합니다. 단독주택이나 빌라는 상대적으로 시세가 불명확하므로 60% 이하를 추천합니다. 나의 보증금과 근저당 금액의 합이 아파트의 시세 몇 %를 넘어가는지 꼭 계약시 고려하시기 바랍니다.

 

근저당권자 VS 임차인

 

 

근저당이 설정되어 있던 아파트가 경매에 넘어갈 경우 근저당권자도 임차인도 손해 없이 자신의 채무를 받고 싶어합니다. 이때 기준일은 근저당 설정일과 전입신고일이 됩니다. 전입신고일이 근저당보다 늦을 경우 임차인은 근저당권자에게 순위가 밀립니다.

 

 

전입신고는 신고 다음일 00:00 부터 효력이 발생하고 근저당 설정이란 설정 즉시 효력이 발생하는 점도 주의해야 합니다. 이런 효력 발생시기를 악용해 사기를 치는 경우도 있습니다. 반대로 등기부 상엔 근저당 설정금액이 많은데 실제적으로 상환이 이뤄져 더 적은 금액만 남았을 수 있으므로 계약전 집주인에게 서류를 한 번 더 정리해줄 것을 요청하시기 바랍니다.

 

 

서울 특별시의 경우 1억 1천만원 이하의 전세 계약을 맺은 경우 소액 임차인으로 보호받아 보증금에서 3,700만원을 무조건 최우선 변제해서 받을 수 있습니다. 그런데 근저당과 맞물린다면 어떨까요? 최우선변제금은 꾸준히 오르고 있지만 이 기준점은 근저당 설정시가 기준이므로 실제적으로 더 적은 보증금만 우선적으로 받을 수 있을 가능성이 많습니다.

 

근저당 설정비용

 

 

근저당 설정비용은 등록세, 교육세, 수입증지, 국민주택 채권이 포함됩니다.

 

 

예를 들어 2억 채권 최고액 120%를 설정할 경우 채권 최고액은 2억 4천만원이 되고 등록세는 0.2%, 교육세는 등록세의 20%, 수입증지 15,000원, 국민채권은 1% 해서 2,991,000원이고 여기에 법무사 비용이 추가될 수 있습니다.

 

 

 

 

근저당 설정이란 소유자의 입장에선 등기권리증, 인감증명서, 인감도장이 필요하고 근저당권자 입장에서는 주민등록등본, 도장, 계약서가 필요한 절차입니다.

 

 

대리인이 간다면 설정 위임장도 추가됩니다. 근저당 설정 해지시에는 구청 세무과에서 처리 후 등기오세서 말소등기를 하면 됩니다.

 

 

오늘 포스팅에서는 근저당 설정이란 무엇인지에 대해 저당권과 비교하여 꼼꼼히 살펴보았습니다. 전세 계약시 근저당이 설정되어 있다면 주의해야 함도 충분히 설명드렸습니다. 설정을 위해 노력과 비용이 필요하지만 경매 진행시 낙찰대금을 우선적으로 회수할 수 있는 권리이므로 잘 활용해야 합니다.