상가임대차보호법 임대료인상 체크

자영업을 하는 임차인들은 상가임대 재계약 시점이 다가오면 임대료 인상에 굉장히 민감해지는데요. 현재 상가임대차보호법 개정에 의해 5%인상을 하지 못하게 되어 있습니다. 오늘은 상가임대차보호법 임대료인상에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

상가임대차보호법 임대료인상 - 환산보증금

 

 

상가임대차보호법은 환산보증금 제도를 정해서 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서 일부조항의 적용을 배제하고 있습니다.

 

 

환산보증금 한도를 초과해도 적용되는 규정은 대항력 제도 및 갱신요구권 제도 권리금 제도 3기 연체시 해지 규정이며 환산보증금 계산방법은 (보증금+월세x100) 입니다.

 

상가임대차보호법 임대료인상 - 계약갱신요구권

 

 

계약갱신요구권은 ?상가 건물에서 사업자등록을 하고 주로 영업용으로 사용하는 경우에 적용됩니다.

 

 

2018년 10월 16일 해당법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용이 되며 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약 갱신요구를 할 수 있습니다.

 

 

임대인은 임차인이 기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할수 없으며 법에서 정한 8가지 사유중 하나에 해당한다면 임차인의 갱신요청을 거절할 수 있습니다.

 

 

위 요청으로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 보증금과 월임차료는 상가임대차보호법 임대료인상 법에 따라 조정이 가능합니다.

 

상가임대차보호법 임대료인상 - 상가임대차보호법

 

 

 

임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 몇가지 있는데 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 또는 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우입니다

 

또는 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우와 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손할 경우입니다.

 

 

 

또한 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 갱신 요구를 거절할 수 있습니다

 

임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우와 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 및 차인으로서의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 있습니다.

 

상가임대차보호법 임대료인상 - 환산보증금을 초과하는 상가임대차 계약

 

 

 

상가 임대기간 만료 6개월~1개월 사이에 다른 의사표시가 없는 경우 전임대차와 동일한 조건하으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이경우 임대차는 기간의 약정없이 늘어나며 이 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 임대인이 해지를 통고한 경우 6개월 뒤 임차인이 통고한 경우 1개월 뒤에 계약이 해지됩니다.

 

 

 

임대차 분쟁이 예상되는 상황에서 갱신요구권이 존재한다면 계약 종료 6개월~1개월 전에 증거가 남는 방법으로 갱신을 요청하는 것이 좋습니다.

 

 

예를 들면 내용증명을 보내서 증거를 남길 수 있는데 갱신요청을 할 수 있는 권리가 없는 임차인의 경우에는 만료 6개월이 되기 전부터 미리 임대인에게 재계약 의사를 확인하고 계약이 이루어지지 않는 상황이라면 권리금회수를 준비해야 합니다.

 

상가임대차보호법 임대료인상 - 환산보증금 내 상가임대차 계약

 

 

 

상가 임대기간이 만료되기 6개월에서 1개월 사이에 다른 의사표시가 없는 경우에 전임대차와 동일한 조건하에 갱신이 인정되며 그 존속기간은 1년으로 봅니다.

 

 

이럴 경우에 임차인만은 계약해지를 통고할 수 있고 해지통보 도달 후 3월이 경과하면 임대차는 종료됩니다.

 

상가임대차보호법 임대료인상 - 차임 등의 증감 청구

 

 

임대인과 임차인은 계약기간에 임대료 증/감을 요청할 수 있습니다. 가장 좋은것은 임차인과 임대인의 합의하에 이루어지는 것이 좋은데 임차인의 경우에 장사를 하면서 법원 등을 다니며 많은 시간을 소비할 수 밖에 없습니다.

 

그럼에도 합의에 이르지 못한다면 적정 임대료를 확인하는 소를 제기해 법원을 통해 확정받게 됩니다. 이때 차임 증/감을 요구하는 당사자 일방이 입증할 책임이 있습니다.